A seguito della novità sulla disciplina delle locazioni brevi (art. 4 del D.L. 24.04.2017 n. 50) riteniamo utile effettuare un riepilogo generale sul tema del regime della “cedolare secca” cercando di porre l’attenzione, basandoci sulle nostre esperienze di studio degli ultimi anni, non solo sulle novità ma anche sull’aspetto della convenienza fiscale che questo regime può offrire.
A decorrere dal 2011 è stata introdotta la possibilità, per i possessori di immobili locati, di optare per la “cedolare secca” sugli affitti (art. 3 del D. Lgs. N. 23 del 14 marzo 2011).
La “cedolare secca” è un regime facoltativo di tassazione sui redditi provenienti dai contratti di locazione la quale permette al proprietario dell’abitazione locata di scegliere, in alternativa alla tassazione progressiva Irpef, l’applicazione di un’imposta sostitutiva in misura fissa dell’irpef e delle addizionali evitando inoltre il pagamento dell’imposta di registro e quella di bollo ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti in essere.
In estrema sintesi riassumiamo le principale caratteristiche di tale regime fiscale:
- Sono interessati all’applicazione della “flat tax” le persone fisiche titolari del diritto di proprietà (o del diritto reale di godimento, per esempio usufrutto) che concedono in locazione unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 uffici o studi privati) comprese le relative pertinenze che agiscono al di fuori dell’esercizio di imprese arti o professioni;
- In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore;
- Si sostanzia nell’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’irpef pari al 21% calcolata sul canone di locazione annuale stabilito tra le parti. E’ inoltre prevista un’aliquota ridotta pari al 10% per i contratti di locazione a canone concordato;
- Condizione necessaria per la validità dell’adesione al regime è l’invio al conduttore di una raccomandata con ricevuta di ritorno con la quale il locatore comunica preventivamente l’intenzione di optare per la cedolare secca rinunciando alla facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo;
- Durata dell’opzione:
- Esercitata in sede di registrazione del contratto vincola il locatore per l’intero periodo di durata del contratto;
- Esercitata in sede di proroga del contratto, vincola il locatore per tutta la durata della proroga;
- Esercitata in annualità successive alla prima, vincola il locatore per il residuo periodo di durata del contratto.
Il locatore ha facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime.
Affitti concordati, cedolare al 10% solo con attestazione
Un’importante chiarimento sugli affitti concordati a cedolare secca al 10% è stato fornito dall’Agenzia delle Entrate con la recente risoluzione n. 31/E del 20.04.2018 che ha definitivamente chiarito che a far data dal 30.03.2017, data di entrata in vigore del Decreto Interministeriale del 16.01.2017, per i contratti di locazione a canone concordato “non assistiti” l’acquisizione dell’attestazione costituisce elemento necessario ai fini del riconoscimento delle agevolazioni.
Per contratti “non assistiti” si intendono quelli stipulati senza l’intervento di associazioni sindacali, per i quali tuttavia, per l’applicazione dei benefici fiscali, si rende necessaria una attestazione della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto per la determinazione dei canoni.
Quindi, se i contratti vengono redatti direttamente con l’assistenza di sindacati o associazioni non ci sono problemi mentre in caso contrario gli stessi devono attestarne, come già detto sopra, la regolarità.
Esordio della Cedolare Secca per le locazioni Brevi (Art. 4 del DL 24.04.2017 n.50)
Per i soli contratti stipulati a decorrere dal 01.06.2017 le persone fisiche che locano immobili a uso abitativo al di fuori dell’esercizio di attività di impresa per un periodo non superiore a 30 giorni possono assoggettare a cedolare secca i redditi derivanti da tali locazioni.
La nuova disciplina si applica sia nel caso in cui:
- i contratti siano stipulati direttamente tra locatore e conduttore;
- i contratti siano conclusi da soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliari anche attraverso la gestione di portali on-line.
Il contratto di locazione breve può avere ad oggetto, oltre alla messa a disposizione dell’immobile, la fornitura di biancheria, pulizia dei locali e servizi tipo wi-fi e aria condizionata. Non ricomprende servizi aggiuntivi quali fornitura di colazione e somministrazione di pasti.
Conclusioni
In conclusione riteniamo possa essere affermato come principio generale che al crescere dell’aliquota marginale irpef il beneficio legato all’applicazione di tale regime aumenta, mentre, per i redditi medio-bassi (comunque inferiori a 15 mila euro), la cedolare secca non conviene.
Tuttavia, anche in virtù dell’esperienza maturata in questi anni dal nostro Studio, possiamo affermare che la convenienza della cedolare secca deve essere verificata nel caso concreto, in quanto un ruolo fondamentale lo giocano gli oneri deducibili e detraibili. Infatti, optando per il regime della cedolare secca si escludono i canoni di locazione dal reddito complessivo, in quanto gli stessi vengono assoggettati a tassazione separata, con la conseguenza che l’irpef determinata secondo le regole ordinarie si riduce, in alcuni casi fino ad azzerarsi, esponendo quindi il locatore al rischio di perdere le detrazioni a causa della mancanza di capienza fiscale.
Per tale ragione, per valutare se esiste un’effettiva convenienza risulta necessario confrontare, non tanto l’aliquota marginale nominale irpef con quella della cedolare (21% o 10%), ma bensì l’aliquota irpef effettiva in capo al locatore tenendo conto che la stessa può essere influenzata in modo determinante dagli oneri deducibili e dalle detrazioni che non sempre possono essere noti al momento dell’esercizio dell’opzione.